지상권 설정등기 개념 및 신청 절차

1. 지상권 설정등기의 개념 

 

(1) 지상권 설정등기의 개념

 

"지상권 설정등기"란 타인의 토지에 있는 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권의 일종인 지상권의 설정등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 자료센터-등기신청양식-지상권설정등기신청).

 

 

(2) 지상권의 개념

 

"지상권"이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다(「민법」 제279조).

 

 

 

 

2. 지상권 설정등기의 신청인 

 

(1) 지상권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

 

1. 등기의무자: 지상권 설정자(토지소유자)
2. 등기권리자: 지상권자

 

 

(2) 등기신청방법

 

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

 

 

 

3. 지상권 설정등기 신청 시 제출서류 

 

(1) 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

 

신청인의 주소 등을 증명하는 서면

• 지상권자인 등기권리자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본
• 토지소유자인 등기의무자의 인감증명서

 

ㅇ 법인등기사항증명서

법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

 

ㅇ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

부동산등기용등록번호증명서

부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.

주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제49조제1항)

√ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시

√ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인 : 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)

√ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

 

등록면허세납부고지서(지방교육세 포함)

"등록면허세"란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 납부하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제23조제1호).

√ 지상권 설정등기 시 등록면허세: 부동산가액 × 2/1,000(「지방세법」 제28조제1항제1호다목1))

 

※ 다만, 구분지상권의 경우에는 다음을 고려해 안전행정부장관이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 해당 토지 가액의 1천분의 2로 합니다(「지방세법」 제28조제1항제1호다목1)).

가. 해당 토지의 지하 또는 지상 공간의 사용에 따른 건축물의 이용저해율(利用沮害率)

나. 지하 부분의 이용저해율

다. 그 밖의 이용저해율

 

"지방교육세"란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 등록면허세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).

√ 지방교육세: 등록면허세액 × 20/100(「지방세법」 제151조제1항제2호)

 

※ 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세(「조세특례제한법」·「관세법」·「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면받은 경우 제외)를 내지 않아도 됩니다.

 

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

 

 

(2) 은행을 통해 준비해야 할 서류

 

1) 등록면허세영수필확인서

 

시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아온 후 은행에서 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 

ㅇ 국민주택채권의 매입 불필요

지상권 설정등기는 부동산보존등기, 이전등기, 저당권 설정등기 및 이전등기가 아니므로 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다.

 

 

2) 대법원등기 수입증지의 구입

 

대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).

√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 하여 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.

√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

지상권 설정등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]

√ 서면방문신청: 15,000원

√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원

√ 전자신청: 10,000원

√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

 

※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

(3) 지상권 설정 관련 서류

 

1) 지상권설정계약서

 

등기원인을 증명하는 서면으로 첨부합니다.

※ 지상권 설정 계약서 양식은 <대한법률구조공단-법률정보-법률서식>에서 다운로드 받으실 수 있습니다.

 

 

2) 위임장(해당자에 한함)

 

지상권 설정등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기소를 방문해서 신청할 수 있습니다.

 

 

3) 등기필정보 또는 등기필정보통지서

 

매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).

 

등기필정보의 제공방법

1. 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
2. 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

 

 

 

 

4. 지상권 설정등기 신청 절차 

 

 

 

 

 

5. 인터넷 신청 절차

 

(1) 인터넷 신청 대상자

 

전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

외국인등록(규제「출입국관리법」 제31조)

국내거소신고(규제「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

 

 

(2) 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

 

시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

 

 

(3) 사용자등록

 

전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 

ㅇ 사용자등록신청 시 주의사항

지상권 설정등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항이므로 지상권자와 지상권 설정자(소유주) 모두 사용자 등록신청을 해야 합니다.

 

신청서 및 첨부서류의 제출

• 사용자등록신청서
• 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 

사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 

유효기간의 연장

• 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).
• 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

 

 

(4) 접근번호의 부여

 

사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

 

 

(5) 사용자등록하기

 

접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

 

 

(6) 인터넷 신청 절차도

 

 

 

 

 

(7) 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

 

전자표준양식(e-form)의 개념

전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

전자표준양식(e-form) 신청 절차도

 

 

전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).